大理距昆明市约250公里，距离丽江大约120公里，地处云南省滇西要冲，曾经是我国“南方丝绸之路”和“茶马古道”的重要中转站，在云南省处于承东启西、连北接南的优越位置，是滇西的交通枢纽和物资集散地，也是中国连接东南亚、南亚国际大通道的滇西枢纽，在区域经济发展中处于重要的战略地位。据大理州房地产业协会营销大理执行主席许时元介绍，大理房价一直以来都是北上广深大城市的十分之一左右，目前大理许多旅居地产都是外向型的，60%-70%都是外地人购买，其中北京人接近一半，在外地人当中占比*高。

据中国房价行情网公布的*新数据显示，5月昆明二手房均价在11028元/㎡，而大理二手房价格达到11233元/㎡，已经赶超昆明二手房价格。昆明5城区几个分别为官渡区10435元/㎡，五华区11227元/㎡，西山区12291元/㎡，盘龙区11226元/㎡，呈贡区9121元/㎡。大理的房价首次超过云南的省会城市昆明，跃居云南房价榜首，引起一片哗然。

那么，当下大理的房子还值得投资购买吗？

海南限购后遗症 大理将成下一个价值洼地

4月22日晚，海南省开启了史上*严的调控模式，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称《通知》）。从即日起海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

分析人士认为，此次海南发布的限购政策，条件异常苛刻，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段，这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面！

如今，海南限购政策已实施一个多月，由于投资性需求被抑制，热钱便转移到其他省份调控政策较松的区域，以云南为例，大理和版纳作为云南旅游地产的代表，自然变成了海南限购后的“香饽饽”！

四线城市房价超省会 疯狂溢价耐人寻味

大理作为云南的地州，全国的四线城市，在海南限购令“满月”之际，就对省会城市昆明完成了超越，速度之快令人咂舌。但事实上，大理房价疯涨的背后，还隐含着一些耐人寻味的现象，值得大家仔细关注！

首先是快，近两年来，大理的房价虽然一直紧咬昆明，但自从海南3、4月份的调控政策接二连三颁布以后，在过去两个月大理的房价均价上涨了1000元/㎡，由此，海南的全域限购对大理房价的推动效应可见一斑。也可以从大理的房价涨幅中看出来，作为云南旅游地产的代表区域，大理确实具有极高的投资价值。

其次从规划来看，事实上大理市的城市规划并不算很好，大理市的主要城市格局主要以古城、下关、凤仪和海东新城构成，而近年来的房地产开发区域主要是在下关和海东。大理海东，与大理海西隔海相望（洱海），集山、海、湾、岛、湿地于一身，是昔日荒凉的不毛之地，也是环洱海区域*后的房产可开发区域。在地理位置上分析，海东确实离主城区非常远，不适合居住。由于涉及环境保护问题，海东在开发上也一直谨慎，2016年以前，海东的开发规划面积还是140平方公里，曾经就有人质疑，海东新区140平方公里的规划不符合城市发展实际，很难有那么多人口到海东落户定居。2017年，为了防治洱海污染，又将规划面积从140平方公里调减到53.89平方公里，近年来又关停了很多洱海边的餐饮店面，政策以及环境因素的频繁波动，使得大理在房地产规划上非常混乱，乱象频出。

第三，大理的高端产品火热，近几年，在大理旅游业热的带动下，当地无论是海东，还是海西，其别墅售价均迅猛上涨。一家房地产研究机构的相关数据显示，大理别墅均价在2008年时约4741元/平方米，到如今早已超过昆明的别墅价格。由此可以看出，来自外省购房者对大理投资需求的旺盛程度。

*新政策解读 大理房价走向何方？

本月初，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。业内人士猜测，或许后续这些热点城市还将收紧调控政策，昆明或将加入限购队伍。

但以目前大理楼市的火热程度来看，很有可能即将收紧调控，也许会加入限购队伍！但即便是这样，以目前大理的楼市新风向来判断，大理的房价还将呈上涨趋势，主要原因有二：

第一，5月18日，大理市旅游文化体育广播电视局组织召开的《大理市乡村民宿客栈管理办法（试行）》（以下简称《办法》）听证会在苍山饭店召开，其中明确了大理部分区域将对民宿做减法。可以想到，大理的民宿投资向来火热，此次，《办法》若在后续实施，对大理民宿投资发展将起到抑制作用。而对大理的生态而言，《办法》也将从“源头”开始整治，大理作为全国著名的旅游城市，民宿的限制，也会在一定程度上推动当地旅游地产的发展。

第二，今年7月大理高铁将开通，届时昆明到大理仅仅只需要两个小时，俗话说“高铁一响，黄金万两”，以昆明的呈贡新区、云南文山的普者黑为例，高铁的开通对当地经济的助推作用十分显著，这意味着大理旅游或将再次井喷。而民宿客栈被限制，其住宿市场或将转移至大理目前依然开放的楼盘市场，大理楼市因此而火爆的可能性越来越大！

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