2017年上半年海南房地产市场分析

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作者：旅游地产看房吗平台点击：17024 发布：2017-07-22

2017年上半年海南房地产市场整体平稳，量价齐升，房地产调控取得成效，全省商品住宅库存去化期降至约11个月，海口、三亚、陵水、万宁、琼海市场去化效果明显，限购实施后市场成交回落，前5月成交量占2016年的57%，重点市县成交均价呈稳固向上的态势。

【全国政策解读】

热点城市政策加码，三四线城市联动调控

2017年上半年，“刺激与抑制”两条主线始终贯穿，全国去库存政策与部分热点城市调控房价紧缩政策双向并行，在“稳中求进”为总基调，因城施策为方针的指导下，热点城市调控全面收紧，去库存压力大的三四线城市在供给端减少甚至暂停住宅用地供应。

楼市进入“5限”时代抑制投资、稳定市场、力度空前。

相比往年，本轮调控政策打击更精准，实施手段更为新颖。在限购层面特别强调限制非本地户籍居民购房，打击投资需求；在限贷层面，提高了特别是二套房的认定标准和首付比例，直接影响本地改善性需求，同时本轮调控中限售、限商开始“助力”，调控力度空前。

【海南政策解读】

海南紧随国家楼市调控基调，开启限购、限售模式，供需两端施政稳楼市，主限海口、三亚、琼海以及中部生态保护区。

海口、三亚分层调控，划定限购区域，主城区、稀缺一线海景资源区等受限。

海口升级限购区域：一是在主城区，具体为：滨江西路以西、长彤路以东，南海大道和红城湖以北区域；二是南部生态保护区，主要在椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东范围。

三亚升级限购区域：一是中心主城区，东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路（不含棚户区改造项目）；二是在海棠湾、崖州湾沿海一线部分实施限购。对在海南无房的非本省户籍居民家庭在升级限购范围内购买住宅，需提供从购房申请之日起前在海南连续缴纳一年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

除了海口和三亚，琼海、五指山、保亭、琼中、白沙等市县均出台限购细则，提高购房门槛，增加现房转让限制。

岛外客户购房“认房、认贷、认社保”，提高准购门槛，抑制投资、投机性购房。

产权式酒店纳入限购范围，大幅度提升开发商自持比例，通过政策手段推动海南房地产转型。

通过政策手段，控制开发商销售变现周期，保证产权式酒店经营属性，希望开发商对地块开发提供持续经营。一方面增加海南行业准入门槛，过滤掉资金实力和运营能力不强的中小企业，二是改变海南候鸟人口状态，吸纳更多的人才进入。

海南楼市进入“提质”阶段，省级“全装修”，硬装执行标准化、多举措保品质，政府监管力强，全省覆盖范围广。

【土地供求走势】

“双暂停”政策继续执行，整体土地市场供应量萎缩，楼面价破新高。

2016年2月24日，海南省政府实施“双暂停”政策，对商品住宅消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，除海口、三亚、三沙、陵水、琼中、临高6个市县外，其他13个市县都被列入政策调控范围。2016年上半年至2017年上半年，全省土地市场供应量明显萎缩。

【土地成交结构】

政府调结构优产业，商服类经营性用地成交成为主力。

2014年至今，海南土地成交以住宅和商服类为主；2017年3-5月，海南各地限购政策陆续出台，为配合政策落地，上半年全省土地供应量明显萎缩，由于全年用地计划已经确定，预计下半年成交市场将呈现补涨。

海口市2017年供地计划

2017年海口市计划供应土地共31115.7亩，其中交通运输用地占比居首，住宅、商服用地占比约35%。住宅用地计划供应8594.25亩，占比27.62%，（其中棚改项目用地占30.79%），环比增长约269%；商服用地计划供应2497.50亩，占比8.03%，环比减少约10%。

三亚市2017年供地计划

2017年三亚市计划供应土地共6352.65亩，住宅、商服用地占比约70%。住宅用地计划供应2717.1亩，占比42.77%，（其中棚改项目用地占77.99%），商服用地计划供应1734.15亩，占比27.3。

陵水县2017年供地计划

2017年陵水县计划供应土地共7719.54亩，公共管理与公共服务用地占比近40%，主要用于建设高峰温泉民族生态博物馆、民族文化体育基地等公共服务配套设施；住宅用地计划供应1436.79亩，占比18.61%，环比增长约48.63%；商服用地计划供应1435.65亩，占比18.60%，环比增长65.85%。

澄迈县2017年供地计划

2017年澄迈县计划供应土地共6983.84亩，为改善澄迈县整体交通网络设施，完善城乡交通面貌，交通运输用地占比*高，交通运输用地主要用于保障金马现代物流中心道路基础设施、福山至马袅公路等项目建设；在住宅用地计划供应230.71亩，占比3.3%，（且多为保障性住宅用地），商服用地计划供应1137.97亩，占比16.29%，环比减少30.95%。

五指山市2017年供地计划

2017年五指山市计划供应土地共1814.95亩，住宅用地供应受限，计划供应15亩，占比0.83%，环比下降97.24%；商服用地计划供应583.65亩，占比32.16%，用于支持南圣镇旅游板块、水满乡黎峒文化主题公园等旅游项目建设；为完善城市交通路网，推进旅游产业发展，交通运输用地供应占比约43%。

各市县住宅用地供求

上半年仅有海口、临高土地供求相对平衡，海口稳居第一，陵水、五指山为存量土地成交，三亚、昌江当月供应未获得有效成交。

2017年上半年海南住宅用地供求情况来看，总体供大于求，从供应数据上看，海口737.76亩*多，临高和昌江次之，分别为196.82亩和134.73亩；从成交数据上看，海口以565.88亩稳居第一，其次为临高186.29亩和陵水27.28亩，成交量差距悬殊。

各市县商服用地供求

上半年商服用地总体平衡，东方市和陵水居首，三亚海坡片区土地供应，拉开区域供应量。

从供应数据上看，三亚市集中供应，其中海坡片区供应292亩，占总供应量的77%，陵水、东方、海口位居其次；从成交数据上看，传统两极城市海口和三亚明显减少，东方和陵水位列第一阶梯，需求量都在200亩线之上，其中东方共成交3宗商服用地，位于板桥镇金月湾旅游开发区内，琼中、文昌、海口、屯昌和三亚为第二阶梯，成交量在100-200亩之间，万宁、临高、定安、保亭为第三阶梯，成交量均在百亩线以下。